Regime Opcional

O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.

RESTRIÇÕES

A opção pelo regime especial será aplicada exclusivamente:

I – para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

a) seja firmado até a data de publicação da Lei Complementar 214/2025 (16.01.2025), sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; eb) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

II – para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação da Lei Complementar 214/2025 (16.01.2025), sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

ALÍQUOTA ÚNICA

As operações sujeitas ao regime especial estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

Exemplo:

Receita recebida de locações: R$ 50.000,00Alíquota unificada do IBS e CBS: 3,65%IBS e CBS devidos: R$ 50.000,00 x 3,65% = R$ 1.825,00 

A receita total do IBS e da CBS recolhida será distribuída entre a CBS e as parcelas estadual e municipal do IBS na proporção das respectivas alíquotas de referência do momento de ocorrência do fato gerador. 

INCIDÊNCIA EXCLUSIVA

A opção pelo recolhimento sobre a receita bruta afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente sobre a receita.

VEDAÇÃO DE CRÉDITOS

Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte que realizar a opção pela tributação sobre a receita bruta recebida, em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional.

REDUTOR SOCIAL – NÃO APLICABILIDADE

A opção pelo recolhimento sobre a receita recebida impede a utilização do redutor social (R$ 600,00 por locação de imóvel residencial).

RECEITA BRUTA – CONCEITO

Considera-se receita bruta a totalidade das receitas auferidas nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

PAGAMENTO DEFINITIVO

O pagamento de IBS e CBS na forma do disposto neste tópico será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação.

EXCLUSIVIDADE DE RECEITAS, CUSTOS E DESPESAS

As receitas, custos e despesas próprios das operações de locação,  cessão onerosa ou arrendamento não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais.

CUSTOS E DESPESAS INDIRETOS

Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês serão apropriados a cada operação, na mesma proporção representada pelas receitas dessas operações, em relação à receita total do contribuinte.

Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos apropriados pelo contribuinte e alocados às operações sujeitas ao regime opcional tratado no presente tópico deverão ser estornados.

ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL SEGREGADA

O contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação previsto neste tópico.

Portanto, no plano de contas contábil, deve-se destacar as receitas, os custos e despesas de cada atividade, identificando-o conforme sua origem. No pagamento ou apropriação de cada parcela, estas devem ser alocadas especificamente a tais contas.

Exemplo:

RECEITAS DE LOCAÇÕES

Locações – Empreendimento Verde ValeCessão Onerosa – Empreendimento Vida Bela

DESPESAS DE LOCAÇÕES

Comissões de Locações e Cessões OnerosasManutenção e Limpeza PredialServiços TerceirizadosDespesas Indiretas por Rateio

BASES

Artigos 487, seus parágrafos e incisos e 489, da Lei Complementar 214/2025.