A compreensão das obrigações acessórias tributárias para pessoas jurídicas domiciliadas no Recife exige, atualmente, uma análise que transcende o Código Tributário Municipal e mergulha nas complexidades da Reforma Tributária do Consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023.1 O ponto central de incerteza para muitos contribuintes reside na obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) no Padrão Nacional para atividades que, historicamente, não eram consideradas prestação de serviço, notadamente a locação de bens móveis e imóveis.3 A migração para o sistema nacional não representa apenas uma mudança de plataforma tecnológica, mas uma reconfiguração da base de incidência tributária que afeta diretamente o fluxo de caixa e a governança fiscal das empresas recifenses.4Historicamente, o sistema tributário brasileiro operava sob uma divisão rígida de competências: os municípios tributavam o “fazer” (serviços) via Imposto Sobre Serviços (ISS), enquanto os estados tributavam o “dar” ou a circulação de mercadorias via ICMS.3 A locação pura de bens, por se caracterizar como uma obrigação de dar — a cessão temporária do uso de um bem em troca de remuneração —, situava-se em um “limbo” fiscal onde não havia prestação de serviço e, portanto, não havia incidência de ISS.3 Esse entendimento, consolidado por décadas de jurisprudência e súmulas dos tribunais superiores, está sendo substituído por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual, que foca no consumo e na operação onerosa com bens e direitos, independentemente da natureza civil da obrigação.4Para a pessoa jurídica no Recife, a Portaria SEFIN nº 42/2025 é o marco regulatório que dita o ritmo dessa transição.3 Ela impõe a migração obrigatória para o Emissor Nacional, mas o faz inicialmente sob a égide do ISS.7 No entanto, a análise técnica revela que a infraestrutura da NFS-e Nacional está sendo preparada para capturar as operações de locação para fins de apuração do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tornando a emissão do documento fiscal eletrônico uma realidade incontornável para locadores de móveis e imóveis a partir de 2026.3

Análise do Regime Jurídico Atual do ISS no Recife para Locações

A base da desobrigação histórica de emissão de NFS-e para locações no Recife reside na interpretação estrita do Código Tributário do Município do Recife (Lei nº 15.563/1991).3 O Artigo 71 desta lei elenca a Lista de Serviços tributáveis, e a locação pura de bens móveis ou imóveis não figura como hipótese de incidência autônoma.3 A estrutura legal do município reflete o entendimento de que, sem a prestação de um serviço humano ou técnico agregado, a simples disponibilização do bem não atrai a competência tributária municipal.3

Essa distinção é fundamental. Conforme o Artigo 71 do Código Tributário Municipal, se a locação estiver vinculada à prestação de um serviço, como a disponibilização de maquinário com operador ou a locação de estrutura com equipe de manutenção técnica, o ISS incide sobre o preço total do serviço.3 Nestes casos específicos, a emissão da NFS-e já é uma obrigação vigente no sistema da Prefeitura do Recife.3 Todavia, para a “locação pura”, a emissão de nota fiscal de serviço é frequentemente vedada pelo próprio sistema municipal, uma vez que não há um código de serviço correspondente para o fato gerador inexistente.11 O documento adequado para registrar a receita nestes casos tem sido o Recibo de Locação ou a Fatura, acompanhados de nota fiscal de remessa (modelo 55) quando há transporte físico do bem móvel.3A Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal (STF) reforça essa posição ao declarar a inconstitucionalidade da incidência do ISS sobre a locação de bens móveis.3 No Recife, a administração tributária segue este entendimento, orientando que a nota fiscal de serviço não deve ser emitida para operações que não configurem obrigação de fazer.3 No entanto, a Reforma Tributária altera a natureza da discussão de “serviço” para “operação com bens”, o que atrai a necessidade de um novo suporte documental: a NFS-e Nacional.4

A Portaria SEFIN nº 42/2025 e o Cronograma de Migração no Recife

A Prefeitura do Recife publicou a Portaria SEFIN nº 42/2025 para disciplinar a transição definitiva dos contribuintes municipais para o Emissor Nacional de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica.7 Esta medida é uma resposta direta à Lei Complementar Nacional nº 214/2025, que obriga os municípios a compartilharem dados fiscais com o ambiente nacional do Comitê Gestor do IBS.7 A migração em Recife não é facultativa e segue um cronograma rigoroso baseado no perfil do contribuinte.3O cronograma de obrigatoriedade em Recife é estruturado da seguinte forma:

A Portaria estabelece que, a partir das datas mencionadas, a emissão de NFS-e pelo sistema municipal da Prefeitura do Recife será bloqueada para novos documentos, permanecendo disponível apenas para consultas e emissão de guias de arrecadação (DAM).8 Contribuintes que utilizam sistemas próprios de gestão (ERP) devem realizar a integração via API com o ambiente nacional até a data limite de sua categoria, sob pena de impossibilidade de faturamento.8É vital observar que, embora a Portaria 42/2025 mencione “prestadores de serviços tributáveis pelo ISSQN”, o contexto da Reforma Tributária expande essa obrigatoriedade para as locações através das Notas Técnicas emitidas pelo Comitê Gestor da NFS-e Nacional.1 Assim, uma empresa locadora de Recife que hoje não emite nota fiscal por falta de incidência de ISS precisará se cadastrar no Portal Nacional para atender às exigências do IBS e da CBS que entram em vigor em janeiro de 2026.4

A Reforma Tributária: IBS, CBS e a Redefinição das Operações com Bens

A Lei Complementar nº 214/2025 introduz os novos tributos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).6 O princípio norteador dessa reforma é a neutralidade e a abrangência, visando tributar toda e qualquer etapa da cadeia de valor.6 O Artigo 3º da referida lei define como “operações com bens” todas aquelas que envolvam bens móveis ou imóveis, materiais ou imateriais, inclusive direitos.6 Esta definição ampla captura a locação, tratando-a como uma operação onerosa sujeita ao novo IVA Dual.4Diferentemente do ISS, que exigia uma lista taxativa de serviços, o IBS e a CBS incidem sobre o fornecimento de bens.5 Na locação de bens móveis e imóveis, o fornecimento é a disponibilização do bem material para uso do terceiro.6 Consequentemente, a partir de 1º de janeiro de 2026, as receitas de aluguel auferidas por pessoas jurídicas no Recife passarão a sofrer a incidência destes tributos, ainda que em alíquotas de teste durante o período de transição.3A necessidade de um documento fiscal eletrônico para formalizar essas operações surge da exigência de controle e transparência do Comitê Gestor.1 O documento eletrônico deixa de ser apenas um registro para o ISS e passa a ser o instrumento de “confissão de dívida” e base para o cálculo do IBS e da CBS.5 Sem a emissão da NFS-e Nacional, o contribuinte não terá meios de destacar esses tributos nem de permitir que o tomador (caso seja pessoa jurídica) aproveite eventuais créditos tributários no futuro regime não-cumulativo.5

Notas Técnicas 004/2025 e 005/2025: O Suporte Tecnológico para Locações

A viabilização da NFS-e Nacional para locações depende das especificações técnicas contidas nas Notas Técnicas (NT) publicadas pela Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e.1 A NT 005/2025 é particularmente relevante para o contribuinte de Recife, pois ela expande o leiaute da nota fiscal para contemplar operações que não são serviços sujeitos ao ISS, mas que são alcançadas pela Reforma Tributária.1A NT 005/2025 cria códigos específicos dentro da lista nacional de serviços (Lista 99), permitindo que o sistema reconheça operações de locação.9 Estes códigos garantem que o documento seja validado sem a exigência de recolhimento de ISSQN para o município, mas com o processamento dos campos de IBS e CBS.18

A estrutura técnica da NFS-e Nacional sob a NT 005/2025 inclui o grupo IBSCBS na Declaração de Prestação de Serviços (DPS).20 Este grupo contém subcampos para informar a base de cálculo, a alíquota e o valor de cada tributo.20 Além disso, para a locação de imóveis, a nota técnica exige campos para a Inscrição Imobiliária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), permitindo que o Fisco identifique o imóvel objeto da operação e separe valores que não integram a base de cálculo, como IPTU e condomínio pagos pelo locatário.3Para a locação de bens móveis, o layout exige a descrição detalhada do objeto da locação e a quantidade, garantindo que o Fisco possa validar se a operação é de fato uma locação ou se mascara um serviço dissimulado.18 Importante notar que a NT 004/2025 será a base para o ambiente de produção em janeiro de 2026, enquanto as evoluções da NT 005/2025 entrarão em vigor progressivamente ao longo do ano.2

Impacto Específico sobre a Locação de Bens Imóveis em Recife

A obrigatoriedade da NFS-e Nacional para locação de imóveis representa uma mudança drástica para administradoras e proprietários pessoas jurídicas no Recife.3 Até 2025, o recibo de aluguel era o documento padrão, mas a partir de 2026, a nota fiscal torna-se o veículo obrigatório para a transparência fiscal.3A Reforma Tributária prevê que a locação de imóveis poderá pagar CBS e IBS a partir de 2026.15 Existem limites de isenção para pessoas físicas (receita bruta anual acima de R$ 240 mil com mais de três imóveis, ou R$ 288 mil independente da quantidade), mas para a pessoa jurídica, a regra é a tributação sobre o faturamento total.15 A emissão da nota fiscal eletrônica permitirá ao Fisco realizar cruzamentos de dados robustos, superando a eficácia da atual DIMOB.15

Para as empresas recifenses, a adoção da NFS-e para aluguéis implicará em custos operacionais de adequação de sistemas.5 Administradoras de imóveis que hoje emitem notas apenas sobre a “taxa de administração” (serviço tributado pelo ISS) passarão a ter que emitir, ou apoiar a emissão, das notas de aluguel em nome dos proprietários.10 Este repasse de custos e a nova carga tributária podem pressionar o valor final dos aluguéis no mercado de Recife no curto prazo.15

Impacto Específico sobre a Locação de Bens Móveis em Recife

Para o setor de locação de bens móveis (máquinas, equipamentos, veículos, mobiliário), a NFS-e Nacional resolve uma lacuna documental histórica, mas impõe novas obrigações.10 Até então, as empresas utilizavam a “fatura de locação”, que não era um documento fiscal eletrônico padronizado.10 Com a reforma, a NFS-e passa a ser obrigatória para documentar as receitas de locação e preparar o terreno para o IVA-Dual.10A partir de 2026, as locadoras de Recife devem emitir a NFS-e diretamente pelo Portal Nacional, mesmo que o município não tenha parametrizado o sistema local para essas operações sem ISS.10 A base legal para isso reside na Emenda Constitucional nº 132/2023, que centraliza a uniformização dos sistemas de documentos fiscais.10As principais mudanças para as locadoras de bens móveis incluem:

1. Fim da Fatura como Documento Primário: A fatura comercial pode continuar existindo para fins financeiros, mas apenas a NFS-e terá validade jurídica para fins fiscais e apuração de tributos.10

2. Identificação de Itens: O grupo de informações de locação de bens móveis no XML exige a identificação clara de cada item objeto da locação.18

3. Tributação IBS/CBS: Mesmo sem ISS, a operação destacará a alíquota teste do IBS e da CBS em 2026.4

Este cenário exige que as locadoras revisem seus contratos e processos de expedição. A nota fiscal modelo 55 continuará sendo necessária para o transporte do bem (remessa para locação), mas o faturamento mensal do aluguel deverá ser obrigatoriamente processado via NFS-e Nacional.3

O Período de Transição (Ano de Teste) em 2026

O ano de 2026 é classificado como o “ano de teste” da Reforma Tributária.16 Durante este período, a alíquota do IBS será de 0,1% e a da CBS será de 0,9%, totalizando 1% de carga tributária nominal sobre as operações.16 No entanto, a legislação prevê mecanismos de dispensa de recolhimento para incentivar a adaptação dos contribuintes.22O contribuinte pessoa jurídica no Recife que emitir a NFS-e Nacional com o destaque correto da CBS e do IBS em 2026, seguindo os leiautes vigentes, estará dispensado do recolhimento efetivo desses valores.22 Esta medida visa permitir que as empresas e o Governo testem a infraestrutura de cálculo e arrecadação sem gerar ônus financeiro imediato.21Contudo, a obrigação acessória — a emissão do documento com o destaque — é mandatória.22 A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS anunciaram que não aplicarão multas pela ausência de preenchimento dos campos de CBS/IBS nos primeiros três a quatro meses de 2026, dando um prazo extra para que as empresas ajustem seus ERPs aos novos regulamentos.24 Passado este período de tolerância, a ausência de emissão ou o preenchimento incorreto podem resultar em autuações e impedimentos na emissão de certidões negativas.5

Riscos e Penalidades na Não Adequação ao Padrão Nacional

A permanência no sistema municipal de Recife após os prazos de migração estipulados pela Portaria SEFIN 42/2025 acarreta riscos severos para a pessoa jurídica.12 O primeiro impacto é a invalidação das notas fiscais emitidas por sistemas descontinuados, o que pode levar ao bloqueio do faturamento e à interrupção das atividades comerciais da empresa.12Além disso, existem riscos específicos relacionados à Reforma Tributária:

• Perda de Dispensa de Recolhimento: Em 2026, a dispensa de pagamento do IBS/CBS está condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias (emissão do documento eletrônico correto).22 A falha na emissão pode converter o benefício em dívida ativa.

• Impedimento de Créditos: Empresas que locam equipamentos de outras pessoas jurídicas não poderão aproveitar créditos de IBS/CBS se o fornecedor não emitir o documento fiscal eletrônico no padrão nacional.5

• Fiscalização Automatizada: O sistema nacional permite o cruzamento instantâneo de dados pela Receita Federal, aumentando a probabilidade de autuações por omissão de receitas de aluguel que antes passavam “fora do radar” das notas de serviço municipais.5

Para o contribuinte de Recife, a migração para a NFS-e Nacional é, portanto, um passo de conformidade essencial não apenas para o ISS municipal, mas para a sobrevivência jurídica no novo ecossistema tributário nacional.4

Gestão de Sistemas e Integração via API

Para as empresas recifenses que lidam com grandes volumes de locações, a emissão manual pelo Portal Nacional (Emissor Web) pode ser ineficiente.8 A estratégia recomendada é a integração dos sistemas internos (ERP) com o ambiente nacional da NFS-e via Application Programming Interface (API).8O Comitê Gestor disponibiliza documentação técnica detalhada, incluindo esquemas XSD e manuais de integração, para que os desenvolvedores adequem os softwares de faturamento.2 Esta integração deve contemplar:

• Atualização do XML: Inclusão dos novos grupos de campos para IBS/CBS e dados específicos de locação (NT 005/2025).1

• Tratamento de Regimes Especiais: Configuração para contribuintes do Simples Nacional ou com benefícios fiscais específicos.20

• Validação em Homologação: Utilização do ambiente de testes da NFS-e Nacional para validar as notas antes do início da vigência obrigatória em janeiro de 2026.2

A Portaria SEFIN 42/2025 deixa claro que a responsabilidade pela adequação tecnológica é exclusiva do contribuinte, e a impossibilidade de emissão por falha nos sistemas próprios não exime a empresa das penalidades por descumprimento de obrigação acessória.8

Perspectiva de Longo Prazo e a Consolidação em 2027

Embora 2026 seja o ano de início e testes, a consolidação total da obrigação ocorrerá em 2027, quando a tributação plena do IBS e da CBS for implementada.19 Neste estágio, a NFS-e Nacional será o documento soberano para todas as operações de locação no Brasil, eliminando definitivamente as divergências municipais sobre a incidência ou não de impostos sobre aluguéis.10A unificação do padrão documental trará benefícios de longo prazo, como a redução de custos de conformidade para empresas que operam em múltiplos municípios além do Recife.4 Em vez de lidar com 5.570 modelos de notas fiscais, a empresa utilizará um único layout nacional, simplificando a auditoria interna e a prestação de contas aos acionistas e órgãos reguladores.4Para o município do Recife, a adesão ao padrão nacional fortalece a gestão tributária e garante a manutenção das transferências voluntárias da União, conforme previsto na Lei Complementar 214/2025.4 O compartilhamento de documentos fiscais é a peça-chave para que o Comitê Gestor do IBS possa distribuir corretamente a parcela do imposto pertencente ao Recife, baseada no local de consumo do serviço ou da locação.7

Parecer Técnico Final

Com base na análise minuciosa da legislação municipal vigente no Recife, da Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, bem como das Notas Técnicas emitidas pelo Comitê Gestor da NFS-e Nacional, este parecer conclui:

1. Quanto ao ISS Municipal: Os contribuintes de Recife permanecem desobrigados de pagar ISS sobre a locação pura de bens móveis e imóveis, em virtude da inexistência de fato gerador no Código Tributário Municipal (Lei 15.563/1991) e da Súmula Vinculante nº 31 do STF.3

2. Quanto à Migração para a NFS-e Nacional: Todas as pessoas jurídicas obrigadas à emissão de documentos fiscais no Recife devem migrar para o sistema nacional conforme o cronograma da Portaria SEFIN nº 42/2025, sendo a data final para empresas fora do Simples Nacional o dia 1º de janeiro de 2026.3

3. Quanto à Obrigatoriedade para Locações a partir de 2026: Sim, os contribuintes pessoa jurídica de Recife estarão obrigados a emitir a NFS-e no Padrão Nacional para locação de bens móveis e principalmente imóveis.3 Esta obrigação não decorre da incidência de ISS, mas sim da necessidade de documentar operações onerosas com bens para fins de apuração do IBS e da CBS, conforme estabelecido pela LC 214/2025 e pelas Notas Técnicas 004/2025 e 005/2025.9

4. Quanto à Documentação Técnica: A emissão deverá utilizar os códigos específicos da série 99 (ex: 99.03.01 para imóveis e 99.04.01 para móveis), os quais permitem a autorização do documento sem o destaque do ISS, mas com o processamento dos novos tributos federais e subnacionais da Reforma Tributária.9

5. Quanto ao Período de Transição: No ano de 2026, embora a nota deva ser emitida com o destaque da CBS e do IBS, o contribuinte gozará de dispensa de recolhimento efetivo, desde que cumpra rigorosamente a obrigação acessória de emissão do documento no padrão nacional.16

Recomenda-se que as empresas recifenses iniciem imediatamente a adequação de seus sistemas de tecnologia da informação e revisem seus cadastros de bens e imóveis, integrando os dados necessários (CIB, Inscrição Imobiliária) para que a conformidade fiscal seja mantida a partir do primeiro dia de 2026. A inobservância desta mudança pode resultar em sanções administrativas, perda de benefícios do período de teste e riscos operacionais graves perante a nova administração tributária nacional.

Referências citadas

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4. NFS-e Nacional Obrigatória em 2026: Aluguéis e Cessão de Direitos | Guia Completo, acessado em janeiro 8, 2026, https://nfsrapida.com.br/blog/nfs-e-nacional-locacoes-2026/

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26. A partir de janeiro de 2026, a Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) será obrigatória a fim de simplificar cotidiano das empresas — Ministério da Fazenda – Portal Gov.br, acessado em janeiro 8, 2026, https://www.gov.br/fazenda/pt-br/assuntos/noticias/2025/agosto/a-partir-de-janeiro-de-2026-a-nota-fiscal-de-servico-eletronica-nfs-e-sera-obrigatoria-a-fim-de-simplificar-cotidiano-das-empresas

Flavio Jorge Mota

Bacharel em Direito

Contabilista

Especialista em Direito Tributário.